Lehet egy értéknövelő beruházás olcsó?

Lehet-e alacsony költségvetésű értéknövelő beruházás által növelni az eladásra szánt ingatlan értékét? Egy ingatlan értékesítése előtt sokakban felmerül a kérdés, hogy hogyan lehetne a maximumot kihozni az eladásból. Hogyan lehetne értékesebbé tenni az ingatlant? Mindenki szeretné a lehető legtöbbet kapni az eladás során az ingatlanáért, hacsak nem valamilyen okból, pl. egy nem várt életesemény miatt nagyon gyorsan, ár alatt kell túltenni rajta, mert gyorsan van szükségünk a pénzre.

Sokféle lehetőségünk van növelni ingatlanunk értékét, ami elsősorban a pénztárcánk vastagságán múlik. De nem minden beruházás, korszerűsítési, felújítási, vagy építési munka költségét realizálhatjuk az elvárt mértékben az értékesítés után. Máshogy fogalmazva sajnos nem mindent fizetnek meg a vevők, vagy legalábbis nem az elvárt összegben az ártárgyalás során.

Van azonban néhány olyan lehetőségünk, amely relatíve nem kerül sokba, mégis valamilyen formában mondhatni garantált, azaz a végső kialakult vételárban is megmutatkozó sikert hoznak.

Melyek ezek? Nézzük meg a legolcsóbbat.

A takarítás!

Megdöbbentő ugye? Hirtelen nem is gondolná az ember, hogy milyen sokat számít, ha egy ingatlan értékesítése folyamán semmilyen mértékben nincs felkészítve a folyamatra és úgy ahogy van lomosan, piszkosan, igénytelenül piacra dobjuk. Legyen az a sajátunk, egy örökölt, vagy befektetési célból árverésen vett ingatlan, azért érdemes megpróbálni elvonatkoztatni egy kicsit és képzeletben belebújni a potenciális vásárlók fejébe.

Nézzünk körül! Mit látunk? Mit érzünk?

A használt vagy korábban használt, de már elhagyatott ingatlanok legalább 90 százalékának a kertje – a korábbi vagy jelenlegi használó igényszintjének függvényében, kisebb-nagyobb mértékben – de tartalmaz oda nem illő felesleges tárgyakat, szemetet, hulladékot. Mindegy, hogy mi az, de szinte biztosan olyan dolog, ami a leendő vásárlónak nem fog kelleni és csak terhet, nyűgöt jelent majd a számára. A valóságban az ingatlan használójának sem volt már rá szüksége, csak egész egyszerűen igénytelenségből vagy lustaságból, vagy „jó lesz az későbbre alapon”, nem a megfelelő helyre helyezte ezeket a bizonyos tárgyakat, anyagokat.

Legtipikusabb példa az építési hulladék. Természetesen pénzbe kerül az elszállítása, de ha évtizedekig halmozódik fel, akkor valakinek előbb-utóbb annak eltüntetése egy tetemesebb összeget jelent majd. Ha a potenciális vásárlónak kell ezzel a problémával szembenézni, akkor Ő ezzel kíméletlenül fog is számolni. Vagy csak egyszerűen tovább áll.

Külső takarítások

Az elgazosodás megszüntetése, a növényekkel benőtt telkek kitisztítása is ide sorolandó. Sokan maguk is meg tudják csinálni. Egy biztos. Sokat nyerhetünk vele az eladás során. Sokszor járok olyan elhanyagolt telkeken, amelynek még csak a mérete sem érzékelhető rendesen a rajta lévő „dzsumbuj” miatt. Ez óriási hátrány. Szó szerint takarásba kerül az ingatlan valódi adottsága.

Belső takarítások

Az ingatlant nem csak kívülről, de természetesen belülről is érdemes kitakarítani. Ha az eladás közben még benne lakunk, pedig tisztán tartani. Szomorú az, amikor olyan háztartásokban járok sokszor fiatal életerős(!) pároknál, hogy az 1-2 éve vásárolt újépítésű házukba belépve nagy meglepetésemre orrfacsaró bűz csap meg, és a látványról, ami fogad nem is beszélve. Az értékesítési és értékbecslői tapasztalataink is azt mutatják, hogy sokan tényleg nem szentelnek a tisztaságra elegendő figyelmet.

Extrém példa

Voltam olyan helyen, ahol a bank a telken és a házon belül felhalmozott extrém mennyiségű hulladék miatt nem fogadta be fedezetként az ingatlant. Megértem, mert még a helyszíni szemlén elvégzendő rutin feladatok – a mérés, a teherhordó szerkezetek vizsgálata – is akadályokba ütköztek. Bevallom már látatlanban is furcsa volt a műholdfelvételről jól látható „tarka” terep. 😊

A helyszíni szemlén elhangzó örök klasszikus mondat: „A koszt azt ne nézd!”

Igen, értem én, hogy vannak emberek, akik el tudnak a rendetlenségtől és a piszoktól vonatkoztatni és ennek ellenére objektívek tudnak maradni az ingatlan vizsgálata során. Az értékesítési folyamat alatt, viszont nagy valószínűséggel nem – vagy legalábbis nem csak – ingatlanokkal foglalkozó szakemberek fognak érkezni megtekintésre. Az emberek többségét egy ilyen látvány elriaszt, vagy egyszerűen negatív értelemben elvakítja a megtekintés alatt. Nem tud másra koncentrálni. Képtelen lesz elvonatkoztatni a kosztól és az ingatlan valós értékeit nem tudja észlelni.

Felújítandó ingatlanok esetében is értéknövelő beruházás lehet a takarítás?

Még egy erősen felújítandó gyenge műszaki állapotú ingatlan esetében is nagyon sokat számít, sokat nyerhetünk vele, ha a telke „üres”, szemétmentes, illetve a belső tér is tiszta, nem tartalmaz lomokat és nincsenek oda nem illő figyelemelterelő szagok. Egy alapos külső-belső takarítás, lomtalanítás, fertőtlenítés csodákra képes. Felgyorsítja és hatékonyabbá teszi az eladási folyamatot. Gyorsabban, drágábban értékesíthetjük az ingatlant. Jobb üzletet köthetünk.

Költségesebb értéknövelő beruházások

Egy tetőkorszerűsítés, fűtéskorszerűsítés, illetve az ingatlan energiatakarékosabbá tétele stb. mind-mind értéknövelő beruházásnak minősül. Viszont ezek a munkálatok – főleg a jelenlegi piaci környezetben – milliós nagyságrendű összegeket emésztenek fel. Ellenben nem minden esetben, vagy nem az elvárt mértékben realizálható a befektetett költség az ingatlan értékében. Ha úgy tetszik nem minden esetben költséghatékonyak. Ha valaki abban az álomvilágban él, hogy egy vidéki periférikus elhelyezkedésű, alapból 10 millió Ft piaci értékű ingatlanon, tegyük fel 10 millió Ft-ért tetőt cserél, akkor garantáltan 20 millió Ft-ot fog érte kapni, akkor el kell keserítsem. Sajnos a matek nem ilyen egyszerű.

Értéknövelő beruházás, amellyel nem veszíthetünk

Egy alapos takarítás és tudatos felkészítés az értékesítésre elenyésző mértékű költekezést igényel a korábban említett munkálatokhoz képest. Ellenben relatíve nagy értéket, akár a „befektetett” összeg többszörösét realizálhatjuk a kialakult végső árban. Ha már az előbb konkrét számokkal érzékeltetett példát hoztunk, akkor ez esetben is nézzük meg. Egy 45-50 millió Ft-ot érő, a főváros agglomerációjában elhelyezkedő felújítandó családi ház esetében az udvar teljes takarítása és a tiszta fertőtlenített belső tér elérése is megoldható 150-300 ezer Ft-ból (és ez már sok esetben a konténert + egy erre szakosodott vállalkozó díját is tartalmazza). Viszont, ha az ártárgyalás során a tisztaság miatt 10 % helyett csak 5-7 %-ot alkudnak, már több mint 1 (de akár 2) millió Ft-ot is nyerhetünk.

Érdemes ezt alkalmazni és ha van lehetőség a gyakorlatban kipróbálni.

Fektessünk nagyobb hangsúlyt az ingatlanok tisztán tartására! Megéri!